• Yasemin Telli

KİRACI İLE YAPILAN KİRA SÖZLEŞMESİNDE FESİH


Avukat Mert Mahmut Özcan'ın Yazısı...

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmeleri, kiraya veren ve kiracı arasında pek çok ihtilafı beraberinde getirmekle beraber uygulamada en çok karşılaşılan sorun, kira sözleşmelerinin sona ermesi ve buna ilişkin şartlardır.

Kiraya veren ve kiracı açısından karşılıklı edimler yükleyen kira sözleşmeleri, belirli süreli yapılabileceği gibi belirsiz süreli de yapılabilmektedir.

Sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olması sona ermesi açısından farklılık arz etmektedir.

Fakat 6098 sayılı TBK’nın kira ilişkilerinde uygulanacak olan genel hükümleri her iki sözleşme türü açısından da bağlayıcıdır.

Ayıp Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kiraya veren, kira konusu şeyi, kullanıma uygun olarak kiracıya vermekle yükümlüdür. Kiracının bedel ödeme borcu karşısında kiraya verenin yüklendiği edim, kiralanan şeyin kullanıma hazır şekilde kiracıya teslimi ve kira süresi boyunca da kullanıma hazır olmasının sağlanmasıdır.

Kiracı, kiralananın ayıplı halde tesliminde, borçlunun temerrüdüne ya da kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğa başvurabilmektedir. Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinde başvurulacak yollar ise ayıbın giderilmesi, ayıp oranında indirim ya da zararın giderilmesini istemedir.

Fakat tüm bunların yanında kanun koyucu önemli bir ayıp bulunması durumunda kiracının sözleşmeyi feshedebileceğini belirtmiştir. Önemli bir ayıbın olması durumunda kiracı öncelikle kiraya verene uygun bir süre vermeli, bu süre içerisinde ayıp giderilmez ise seçimlik haklarından birini kullanmalıdır.

Fakat her halde ayıbın kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı sözleşmeyi feshedebilecektir.

Kiranın Ödenmemesi

Kiracı, kira sözleşmesi ile yüklenmiş olduğu edimlerden biri olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre vererek, verilen süre içerisinde ifa gerçekleşmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az 10 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az 30 gündür. Uygulamada kira borcunun gecikmesi akabinde ispat açısından kolaylık sağlaması amacıyla noter marifetiyle ihtarname gönderilmektedir.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, kiracıya, kanunda belirtilenden az olmamak üzere süre verilmeli ve verilen sürenin sonunda ifa gerçekleşmemiş ise sözleşmenin feshedileceğinin belirtilmesidir.

Aksi durumda kira borcunu geciktiren kiracının tahliyesi mümkün olmayacaktır.

Komşularla Geçimsizlik, Evi Özensiz Kullanım

Kiracının kira ilişkisi ile beraber yüklendiği bir diğer edim ise kiralanan şeyi özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcudur.

Kiralanan şey bir taşınmaz ise yalnızca kiraya verene karşı değil kiralanan taşınmazın komşularına karşı da saygı gösterilmelidir.

Ayrıca kiralanan şeyin sözleşmede kararlaştırılana uygun olarak özenle kullanılması gerekmekte, kasıtlı olarak zarar verilmemesi gerekmektedir.

Kiracının bahsi geçen yükümlülüğe aykırı davranması halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmelidir.

Diğer kira ilişkilerinde ihtar şartı aranmamakla beraber, yazılı bir bildirimle sözleşme hemen feshedilebilmektedir.

Ayrıca, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bahsi geçen yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımında çekilmez hale gelmesi durumunda, kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Burada sözleşmenin derhal feshedilebilmesi ve bu yetkinin kiraya verene verilmesi önem teşkil etmektedir. 6098 sayılı TBK daha çok kiracıyı koruyan düzenlemeler getirmişse de kiraya verenin kira ilişkisine katlanmasının güç olduğu durumlar için gerekli düzenlemeleri yapmış ve kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından derhal sonlandırılabileceği şartları sınırlı sayıda olmak üzere belirlemiştir.

Kira Süresinin Dolması

TBK madde 327’de belirtildiği üzere ; “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.” Bu da bir çeşit sözleşmenin sona erme halidir.

Sürenin dolmasına rağmen taraflar açık bir anlaşma olmadan kira ilişkisini sürdürürlerse kira sözleşmesi belirsiz süreli hale dönüşür.

Olağanüstü Fesih

6098 sayılı TBK’nın 331. Maddesinde ; “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.” denilmektedir. Bu durum her somut olay için hakim tarafından ayrı değerlendirilmeli ve değerlendirme sonucuna göre karar verilmelidir.

Bir başka olağanüstü fesih hali ise kiracının iflası ile karşımıza çıkmaktadır. Kiracının iflas etmesi durumunda, kiraya veren kendisine güvence verilmesini isteyebilir, uygun bir süre içerisinde güvence verilmemesi durumunda ise herhangi bir bildirim süresine uymaksızın sözleşmeyi derhal feshedebilecektir.

Yine fesih sebeplerinden bir diğeri ise, kiracının ölmesi durumunda ortakları ile birlikte aynı konutta oturanlar sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilecekleri gibi yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. Bu durum da olağanüstü fesih sebepleri arasında sayılmaktadır.

Konut ve İş Yeri Kiralarında Sözlemenin Sona Ermesi

Konut ve çatılı iş yeri kiraları bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere 2 şekilde sona erdirilebilmektedir.

Bildirim Yoluyla Fesih

TBK madde 347’de belirtildiği üzere ; “Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır.

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

Kanun maddesinde de açıkça ifade edildiği üzere belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresi bitiminden en az 15 gün önce yazılı olarak bildirimde bulunulmalıdır.

Bildirimin noter aracılığıyla yapılması taraflara, ispat açısından kolaylık sağlamaktadır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman, kiraya veren ise kira başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilmektedir.

Şu halde, kira sözleşmesini sona erdirmeye muktedir olan taraf 3 aylık fesih bildirim süresine uymak zorundadır.

Burada önemli olan nokta ; kiraya veren, 10 yıl boyunca, kira sözleşmesinin süresinin bitmesini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdirememekte ve fakat 10 yıl geçtikten sonra her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önceden bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi feshedebilmektedir.

Dava Yoluyla Fesih

Kiraya Verene Dayalı Sebepler (Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar)

Kiraya veren, kira sözleşmesini; kendisinin eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Taşınmazın el değiştirmesi durumunda ise, yeni malik, kira sözleşmesini ; kendisinin eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, 6 ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilmektedir.

Yeni malik, dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açarak da sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Kanun koyucu, taşınmazın mülkiyetini devralan 3. Şahıslar için süre açısından daha esnek davranmış ve mağduriyetin önüne geçmeyi hedeflemiştir.

Kiracıdan Kaynaklı Sebeplerle

Kiracı, kiraya verene karşı, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra tahliye taahhüdünde bulunduğu halde, kiralananı boşaltmamış ise; kiraya veren, kira sözleşmesini, bu tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurarak ya da dava açarak sona erdirebilme hakkına sahiptir.

Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle, iki haklı ihtarda bulunmuş ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir.

Daha önce de bahsedildiği üzere bu ihtarlarda ödeme yapılması için süre verilmeli ve belirlenen süre içerisinde ödeme yapılmaması durumunda sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.

Yine, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, (kira sözleşmesi kurulduğu sırada bu durumu bilmiyorsa) sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilme hakkına sahiptir.

Bununla beraber, kanun koyucu, kiraya verenin en geç dava açılması gereken süre içerisinde dava açacağını yazılı olarak kiracıya bildirmesi halinde dava açma süresinin bir kira yılı için uzamış sayılacağını hüküm altına alarak süresinde dava açamayacak durumda olan kiraya veren açısından kolaylık sağlamıştır.

Tüm bu bahsedilenlerin yanı sıra eski BK’da olmayan ve 6098 sayılı TBK ile ortaya çıkan “satım, kirayı bozmaz” ilkesinden de bahsetmek gerekir.

Eski BK zamanında kiracılık ilişkisi, tapuya şerh ettirilmediği sürece, taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişi konumundaki yeni maliklere karşı ileri sürülememekteydi. Uygulamada pek çok kişinin tapuya şerh vermeye gerek duymaması ve kiralanan taşınmazın zaman içerisinde malikinin değişmesi üzerine sıkıntılar yaşanmaktaydı.

Kanun koyucu bu durumu göz önünde bulundurarak yeni malikin kira sözleşmesi ile bağlı olacağını hükme bağlamıştır. 6098 sayılı TBK’nın 310. Maddesinde; “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” denilmektedir.

Böylece kiracılık ilişkisinin tapuya şerh verilmesine gerek olmaksızın yeni malike karşı ileri sürülebilmesinin önü açılmış olmuştur.

Yukarıda açıklanan hususlar kira ilişkisinin sona ermesine ilişkin olup, kira ilişkisi sona ermeden, kiracının, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesi ihtimalinde, kira sözleşmesinden doğan borçlarının, kiralananın benzer koşullarda kiraya verileceği makul süre için devam edeceğinin kanun koyucu tarafından hüküm altına alındığı göz ardı edilmemelidir.

İçerik Moralı Danışmanlık'tan Alınmıştır...

0 görüntüleme0 yorum

Son Paylaşımlar

Hepsini Gör