MİLAS SATILIK OTEL

Değerleme konusu taşınmaz x ada xxx parsel nolu 5260,59 m², 53592,07 m² ve 4910,04 m² yüzölçümüne sahip sırasıyla “Zeytinli Tarla – Arsa – Zeytinli Tarla” nitelikli taşınmazdır.

Taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulu olmadığı için tapu müdürlüğünde projesi bulunmamaktadır. Milas Belediyesinde yapılan incelemede taşınmaz için belediyece herhangi bir proje, ruhsat vb. düzenlenmediği, ilgili taşınmazın İl Özel İdare biriminin kapanmadan önce taşınmaz için ruhsat düzenlediği bilgisi alınmıştır.

Yapılan incelemede x ada x parsel için düzenlenmiş 25.05.2009 tarih 076 nolu yapı ruhsatı, 26.01.2012 tarih 18/074 nolu tadilat ve ilave yapı ruhsatı düzenlendiği görülmüştür. Ruhsat bilgilerine göre parsel üzerinde 5573 m2 alanlı Otel ve Bunlara Benzer Misafir Evi, 426 m2 ortak alan ve 232 m2 yüzme havuzu ile toplam6231 m2 alanlı yapı olduğu görülmüştür. Yapı 4A yapı sınıfına göre ruhsatlandırılmıştır.

 Yerinde yapılan incelemede parsel üzerinde Bodrum Kat + Zemin Kat + 1nci Katta oluşan toplam 1694 m2 alanlı ana otel binası, tek katlı 502 m2 kullanım alanlı restoran binası, 8 adet tek katlı her biri 130 m2 olmak üzere 1040 m2 alanlı müstakil otel odaları, 288 m2 alanlı tek katlı 3lü otel odası, 152 m2 alanlı türk hamamı, 136 m2 alanlı personel giyinme soyunma hazırlık alanı, 284 m2 alanlı çamaşırhane vb teknik odalar, 96 m2 ve 68 m2 olmak üzere toplam 164 sera alanı, 216 m2 ve 106 m2 olmak üzere 322 m2 hayvan barınma alanları, 122 m2 alanlı havuz başı kafe, 20 m2 alanlı mutfak alanı, 18 m2 camdan imal edilmiş havuz evi, 120 m2 personel alanı, 433 m2 ve 1807 m2 alanlı toplam 2240 m2 alanlı havuz bulunmaktadır. Ayrıca parsel üzerinde yaklaşık 4480 m2 alan begonit taş ile kaplanarak tesis içi ulaşım yolu ve açık otopark olarak kullanılmaktadır.

Tesisin geri kalanında ise henüz inşaatı başlamamış at besi alanı bulunmaktadır. Yapılı alanlar dışında kalan kısımlar yeşil alan olarak kullanılmakta ve peyzaj çalışması büyük ölçüde tamamlanmıştır.

Taşınmazlar üzerinde boşalanlar mevcut olup farklı fonksiyonda kullanılacak alanlar mevcuttur.

Taşınmazlar üzerindeki yapılardan ana otel binasının bodrum katı perde beton olup diğer katları örme taş duvardır. Restoran binasında mutfak bölümü sağlık bakanlığı şartnamesi gereği duvarları beton ve seramik kaplıdır. Diğer otel müstakil otel odalarında ise duvarlar taş döşemedir. Hayvan barınakları vb. yapılar ise betonarme yapı tarzındadır. Otel odalarında zeminler parke kaplıdır. Islak hacimler ve duvarları kısmen mermer kısmen seramik kaplıdır. Odalarda giriş kapıları ahşap kapı, iç kapıları panel kapı, pencereleri ise çift camlı ahşap kapıdır. Otel odaları ve restoranlar tüm tesis olarak konaklamaya hazır şekilde hazır olduğu görülmüştür.

Tesis faal işletmeye hazır durumdadır. Tesis etrafı bahçe duvarı ve çit ile çevrilidir. Tesise giriş çıkış tek nokta olan güvenlik kulübesinden sağlanmaktadır.

Tesiste bir adet jeneratör ve trafo bulunmaktadır. Tesisin pis suyunu tahliye etmek için 2 adet kuyu bulunmaktadır. Tesisin musluk suyu ihtiyacını karşılamak için 2 adet sondaj kuyusu bulunmaktadır olup musluk sularının sağlıklı kullanılabilmesi için arıtma bölümü mevcuttur.

Tesiste ısınma ana otel binası altında bulunan su kazanları ile sağlanmakta olup merkezi yerden ısıtma sistemi mevcuttur. Ayrıca gerekli görünün yerlerde klimalar hem ısınma hem de soğutma işlevi için konumlandırılmıştır.

Tesis üzerindeki yapı mevcut inşaat ruhsatı yapı sınıfının kat kat üzerinde bir yapı kalitesinde inşa edilmiştir.

5. SONUÇ *** Taşınmaz değerlemesi ilgili kişinin talebi doğrultusunda yapılmıştır. *** Bölgede yapılan araştırma sonrası emsal karşılaştırma yöntemine göre arsa birim m2 değerlerinin ortalama 6.300 TL/m2 olduğu görülmüştür. Taşınmaz üzerindeki yapılar mevcut inşaai kalitesi göz önünde bulundurulduğunda mevcut inşaat maliyeti olarak 25.000 TL/m2, hayvan damları vb betonarme yapıların iseinşaat maliyeti15.000 TL/m2 olduğu görülmüştür. Taşınmaz üzerindekiimarsız parsellerin tesis ile bir bütün halinde kullanılması, tesise artı değer katması da göz önünde bulundurulduğunda arsa değeri üzerinden değerlendirilmesi uygun görülmüştür. Buna göre yapılan hesaplamaya göre; Arsa Değeri: 63762,70 m2 x 6.300 TL/m2 =401.705.010 TL=~401.705.000 TL Yapı Değeri: 1136 m2 x 20000 TL/m2 =~22.720.000 TL Yapı Değeri: 3546 m2 x 35000 TL/m2 =~124.110.000 TL Çevre Düzenlemesi ve Peyzaj (inş. Maliyeti x0,50)=~73.415.000 TL Toplam Arsa+Yapı+Şerefiye Değeri: 621.950.000 TL Mevcut Tesis Üzerindeki Ekipman Değeri (tesis değeri x 0,20) =124.390 TL Toplam Tesis Değeri: 746.340.000 TL 10.04.2023 tarihli Merkez Bankası Kur Oranlarına Göre: Toplam Tesis Değeri: 35.506.185 EURO Toplam Tesis Değeri: 38.730.669 DOLAR